LMNP au réel : l’amortissement, comment ça marche et pourquoi c’est si puissant
En location meublée au régime réel, l’amortissement peut neutraliser la quasi-totalité de vos loyers imposables. Le point clair sur son fonctionnement, ses limites et ses reports.
L’essentiel en 30 secondes
- En LMNP au régime réel, vous déduisez vos charges réelles et l'amortissement du bien et du mobilier.
- L’amortissement est une déduction comptable sans sortie d’argent : il réduit fortement vos loyers imposables.
- Il ne peut pas créer de déficit : la part non déduite une année se reporte sans limite de durée (amortissements différés).
- Résultat courant : des loyers très peu, voire pas imposés pendant de nombreuses années.
Micro-BIC ou réel : le point de départ
En location meublée, deux régimes s’offrent à vous. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers (jusqu’à 77 700 € de recettes pour un meublé de longue durée) : simple, mais aveugle à vos charges réelles. Le régime réel, lui, permet de déduire vos charges effectives et surtout d’amortir le bien. Dès que vos charges et votre amortissement dépassent 50 % de vos loyers, ce qui est quasi systématique avec un emprunt, le réel devient nettement plus avantageux.
Qu’est-ce que l’amortissement, concrètement ?
Amortir, c’est constater comptablement l’usure de votre bien et de votre mobilier, et la déduire chaque année. On ne parle pas d’une dépense : vous n’avez rien décaissé, mais l’administration accepte que vous déduisiez cette perte de valeur théorique de vos loyers. C’est ce qui rend le LMNP au réel si efficace.
L’amortissement par composants
- Le terrain ne s’amortit pas : on isole sa valeur (souvent 10 à 20 % du prix) avant tout calcul.
- Le bâti se décompose en composants (gros œuvre, façade et étanchéité, toiture, agencements, installations) amortis sur des durées différentes, du long terme (plusieurs dizaines d’années) au plus court.
- Le mobilier et les équipements s’amortissent plus vite (souvent 5 à 10 ans).
La règle d’or : pas de déficit par l’amortissement
L’amortissement ne peut jamais créer ni aggraver un déficit. Il ne s’impute que dans la limite du bénéfice restant après les autres charges. La fraction non déduite n’est pas perdue : elle constitue un amortissement différé, reportable sans limite de durée, et utilisable les années suivantes. C’est un mécanisme puissant, mais qui exige un suivi rigoureux dans le temps.
Le volet expert-comptable
Le réel impose de tenir une véritable comptabilité, de ventiler le prix par composants, de calculer et de suivre les amortissements année après année, et de déposer une liasse fiscale (2031) télétransmise. C’est notre métier. Nous vérifions d’abord que le réel est le bon choix pour votre bien, puis nous en assurons toute la mécanique, pour que vos loyers travaillent pour vous. Voir notre accompagnement LMNP et SCI.
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Voir l’offre SCI & immobilier locatifQuestions fréquentes
Qu’est-ce que l’amortissement en LMNP ?
C’est la déduction comptable, chaque année, de l’usure du bien (hors terrain) et du mobilier. Sans sortie d’argent, elle réduit fortement vos loyers imposables au régime réel.
L’amortissement peut-il créer un déficit ?
Non. Il ne s’impute que dans la limite du bénéfice restant après les autres charges. La part non utilisée devient un amortissement différé, reportable sans limite de durée.
Micro-BIC ou réel : lequel choisir ?
Le micro-BIC applique un abattement de 50 %. Le réel déduit vos charges réelles et l’amortissement. Dès que charges et amortissement dépassent 50 % de vos loyers, ce qui est quasi systématique avec un crédit, le réel est plus avantageux.
Le terrain s’amortit-il ?
Non. La quote-part de terrain (souvent 10 à 20 % du prix) n’est pas amortissable. Seuls le bâti (par composants) et le mobilier le sont.
Dois-je tenir une comptabilité au réel ?
Oui. Le régime réel suppose une comptabilité, un plan d’amortissement par composants et une liasse fiscale 2031 télétransmise. C’est précisément ce que nous prenons en charge.
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