Secteur d’activité
Expert-comptable SCI & immobilier locatif
Location meublée (LMNP), SCI, SARL de famille, marchand de biens : en immobilier, les arbitrages fiscaux sont déterminants, souvent irréversibles, et la fiscalité bouge vite. Nous tenons votre comptabilité et sécurisons vos choix, de la première acquisition à la transmission.
Offre & tarif
Nos formules SCI & immobilier locatif
L’accompagnement et le tarif, adaptés aux réalités de votre métier.
Comparer toutes les formulesLMNP
50 € HT / mois
Pour le loueur en meublé au réel qui veut amortir ses biens et payer peu d’impôt sur ses loyers.
- Comptabilité de loueur en meublé au régime réel (par bien)
- Amortissement du bien par composants et du mobilier
- Suivi des amortissements différés et arbitrage micro-BIC / réel
- Liasse fiscale 2031 télétransmise aux impôts
- Anticipation de la plus-value (réforme 2025) et CFE
SCI
80 € HT / mois
Pour la société civile immobilière à l’IR ou à l’IS, tenue et déclarée dans les règles.
- Tenue comptable de la SCI (IR ou IS)
- Déclarations (2072 à l’IR, liasse IS)
- Suivi des comptes courants d’associés
- Arbitrage IR / IS et conseil sur les travaux
- Assemblée annuelle et obligations juridiques
Patrimoine & marchand de biens
Sur devis
Forfait d’ouverture de dossier : 300 € HT
Pour les patrimoines structurés et l’activité de marchand de biens.
- Montages multi-structures et holding
- SARL de famille (location meublée familiale à l’IR)
- Marchand de biens : TVA sur marge, stocks et résultat
- Optimisation et préparation de la transmission (démembrement)
- Accompagnement patrimonial dédié et coordination notaire
Tarifs indicatifs HT, à partir de, ajustés selon votre volume et votre situation, devis clair avant tout engagement.
En location meublée au régime réel, l’amortissement, c’est-à-dire la déduction comptable, année après année, de l’usure du bien et du mobilier, permet souvent de neutraliser la quasi-totalité de vos loyers imposables, sans aucune sortie de trésorerie. Encore faut-il le calculer composant par composant (gros œuvre, façade, toiture, agencements, mobilier), respecter le plafonnement qui interdit de créer un déficit, et reporter les amortissements non utilisés.
Le choix de la structure et du régime est tout aussi structurant : micro-BIC ou réel en meublé, SCI à l’IR ou à l’IS, SARL de famille, marchand de biens. Certaines options sont irréversibles, comme l’option d’une SCI pour l’impôt sur les sociétés. Un mauvais choix au départ se paie pendant des années, et parfois lourdement à la revente.
Nous accompagnons les propriétaires et investisseurs de Toul à Nancy dans la structuration de leur patrimoine immobilier, en intégrant les évolutions récentes de la fiscalité, comme la réforme 2025 des plus-values en location meublée.
Les questions clés de votre métier
Micro-BIC ou réel en LMNP ?
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % (meublé longue durée, recettes jusqu’à 77 700 €). Dès que vos charges et surtout votre amortissement dépassent cet abattement, le régime réel réduit beaucoup plus votre impôt. Avec un crédit, le réel gagne presque toujours.
L’amortissement et les différés
L’amortissement ne peut pas créer de déficit : la fraction non déduite une année n’est pas perdue, elle se reporte sans limite de durée (amortissements différés). Résultat, des loyers souvent très peu imposés, année après année. Nous calculons et suivons tout cela.
Vendre en 2025 : la nouvelle règle
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui augmente le gain imposable. Les résidences services agréées (étudiantes, seniors, EHPAD) en sont exonérées. Nous anticipons cet effet dès aujourd’hui.
SCI à l’IR ou à l’IS
La SCI à l’IR est simple et adaptée à la détention longue sans gros travaux ; l’IS permet d’amortir et de réduire l’impôt annuel, mais alourdit la fiscalité à la revente et l’option est irrévocable. Le bon choix dépend de votre horizon et de votre projet.
Comptabilité SCI & immobilier locatif : ce que nous prenons en charge
Questions fréquentes
Micro-BIC ou régime réel en LMNP : que choisir ?
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers (meublé longue durée, jusqu’à 77 700 € de recettes). Le régime réel permet de déduire vos charges réelles et surtout d’amortir le bien et le mobilier. Dès que charges et amortissement dépassent 50 % de vos loyers, ce qui est quasi systématique avec un emprunt, le réel est nettement plus avantageux. Nous comparons les deux pour votre bien.
Comment fonctionne l’amortissement en location meublée ?
Au régime réel, vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du bien (hors terrain, par composants) et du mobilier. Cette déduction, sans sortie d’argent, réduit fortement vos loyers imposables. Elle ne peut pas créer de déficit : la part non utilisée se reporte sans limite de temps (amortissements différés).
Qu’est-ce qui change à la revente d’un LMNP depuis 2025 ?
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements que vous avez déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value : ils diminuent la valeur d’acquisition retenue, donc augmentent la plus-value imposable. Les résidences services avec agrément (étudiantes, seniors, EHPAD, médico-social) échappent à cette règle. Nous en tenons compte dans votre stratégie de détention et de revente.
LMNP ou LMP : où est la limite ?
Vous relevez du loueur en meublé professionnel (LMP) si vos recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an ET excèdent les autres revenus professionnels de votre foyer fiscal. Les deux conditions doivent être réunies. Le statut LMP change le régime des plus-values et des cotisations sociales : nous vérifions votre situation.
SCI à l’IR ou à l’IS : quelle différence ?
La SCI à l’IR est transparente et adaptée à une détention longue sans gros travaux ; la SCI à l’IS permet d’amortir le bien et de réduire l’impôt annuel, mais alourdit la fiscalité à la revente (plus-value professionnelle) et l’option est irrévocable. Le bon choix dépend de votre horizon, de vos travaux et de votre projet de transmission.
Tenez-vous la comptabilité et la liasse fiscale ?
Oui. Nous tenons votre comptabilité de loueur en meublé ou de SCI, calculons et suivons vos amortissements, établissons votre liasse fiscale (2031 en meublé au réel, 2072 ou liasse IS en SCI) et la télétransmettons à l’administration.
Ressources
Nos guides pour ce métier
LMNP au réel : l’amortissement, comment ça marche et pourquoi c’est si puissant
En location meublée au régime réel, l’amortissement peut neutraliser la quasi-totalité de vos loyers imposables. Le point clair sur son fonctionnement, ses limites et ses reports.
Vendre son LMNP en 2025 : la réintégration des amortissements dans la plus-value
La loi de finances 2025 change la donne : les amortissements déduits en LMNP sont désormais réintégrés dans la plus-value à la revente. Ce qui change, et les exceptions.
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