Vendre son LMNP en 2025 : la réintégration des amortissements dans la plus-value
La loi de finances 2025 change la donne : les amortissements déduits en LMNP sont désormais réintégrés dans la plus-value à la revente. Ce qui change, et les exceptions.
L’essentiel en 30 secondes
- Nouveauté 2025 : les amortissements déduits en LMNP sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente.
- Concrètement, ils diminuent la valeur d’acquisition retenue, donc augmentent la plus-value imposable.
- Les résidences services avec agrément (étudiantes, seniors, EHPAD, médico-social) sont exonérées de cette réintégration.
- L’amortissement reste très avantageux pendant la détention : il faut simplement anticiper son effet à la revente.
Ce qui a changé avec la loi de finances 2025
Jusqu’en 2024, le LMNP au réel offrait un avantage rare : vous amortissiez votre bien pour ne presque pas payer d’impôt sur les loyers, et ces amortissements n’avaient aucun impact sur la plus-value le jour de la revente. La loi de finances pour 2025 a mis fin à cette asymétrie.
Le nouveau mécanisme
Désormais, pour calculer votre plus-value, on retranche du prix d’acquisition les amortissements que vous avez déduits pendant la détention. La valeur d’acquisition retenue étant plus faible, l’écart avec le prix de vente, donc la plus-value imposable, est plus élevé. En clair, une partie de l’avantage obtenu chaque année pendant la location est reprise au moment de la vente.
Un exemple simple
Vous achetez un studio 200 000 €, vous le louez en meublé au réel et vous déduisez 60 000 € d’amortissements sur la période. Vous le revendez 240 000 €. Avant 2025, la plus-value se calculait sur 240 000 − 200 000 = 40 000 €. Depuis 2025, on retient une valeur d’acquisition diminuée des amortissements (200 000 − 60 000 = 140 000 €), soit une plus-value brute de 240 000 − 140 000 = 100 000 € avant abattements pour durée de détention. L’écart est significatif.
L’exception des résidences services
Les logements situés dans des résidences services avec agrément (résidences étudiantes, résidences seniors, EHPAD et établissements médico-sociaux) échappent à cette réintégration. Pour ces biens, l’ancien régime de plus-value continue de s’appliquer : un point à vérifier selon la nature exacte de votre investissement.
Faut-il fuir le LMNP pour autant ?
Non. L’amortissement reste un formidable levier pendant toute la durée de location : ce sont des années de loyers peu ou pas imposés. La réforme ne supprime pas cet avantage, elle en récupère une partie à la sortie. La bonne réponse n’est pas d’abandonner le meublé, mais d’intégrer cet effet dans votre horizon de détention et votre stratégie de revente.
Le volet expert-comptable
Nous suivons vos amortissements bien par bien et modélisons, en amont, l’impact de la réforme sur votre future plus-value selon votre date de revente envisagée. Vous décidez en connaissance de cause, plutôt que de découvrir la facture chez le notaire.
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Voir l’offre SCI & immobilier locatifQuestions fréquentes
Qu’est-ce qui change pour la plus-value LMNP depuis 2025 ?
Les amortissements déduits pendant la location sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value : ils diminuent la valeur d’acquisition retenue, ce qui augmente la plus-value imposable à la revente.
Toutes les locations meublées sont-elles concernées ?
Non. Les résidences services avec agrément (étudiantes, seniors, EHPAD, médico-social) sont exonérées de cette réintégration et conservent l’ancien régime de plus-value.
Le LMNP au réel reste-t-il intéressant ?
Oui. L’amortissement reste très avantageux pendant la détention (loyers peu ou pas imposés). La réforme récupère une partie de cet avantage à la revente, ce qui invite à anticiper plutôt qu’à renoncer.
Comment anticiper l’impact à la revente ?
En suivant précisément vos amortissements et en modélisant la plus-value selon votre horizon de vente. C’est ce que nous faisons pour nos clients investisseurs, bien avant la mise en vente.
La réforme s’applique-t-elle aux amortissements passés ?
Le calcul de la plus-value pour les ventes réalisées depuis l’entrée en vigueur de la loi tient compte des amortissements déduits, y compris ceux des années antérieures. Nous vérifions votre situation au cas par cas.
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