Statut du bailleur privé : amortir un logement loué nu, ce que le dispositif permet vraiment

Un amortissement en revenus fonciers, ce qui n’existait pas

En location nue, vous déduisez vos charges, vos intérêts d’emprunt et certains travaux, mais jamais la valeur du bien lui-même. C’était la grande différence avec la location meublée, où l’amortissement permet souvent d’effacer le résultat imposable. Cet écart poussait beaucoup de propriétaires vers le meublé, au détriment de l’offre locative de longue durée.

Le statut du bailleur privé corrige ce déséquilibre. Il autorise, sur option, la déduction d’un amortissement du logement directement dans la catégorie des revenus fonciers. Le déficit foncier qui en résulte s’impute sur le revenu global selon les règles habituelles, ce qui peut représenter un gain d’impôt immédiat.

Quels logements sont concernés

Le dispositif ne vise pas tous les biens, et c’est le premier filtre à passer.

• L’acquisition doit intervenir entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, la date retenue étant celle de la signature de l’acte authentique ou celle du dépôt de la demande de permis de construire.
• Le bien doit être un logement d’habitation situé dans un immeuble collectif, c’est-à-dire regroupant plus de deux logements superposés en tout ou partie. Les maisons individuelles sont exclues, y compris en copropriété ou jumelées.
• Il doit s’agir d’un logement neuf, jamais habité ni utilisé, acquis en l’état futur d’achèvement ou que vous faites construire.
• À défaut, un logement ancien lourdement réhabilité peut être éligible, à condition que les travaux représentent au moins 30 % du prix d’acquisition et répondent aux critères de la réhabilitation lourde, ou qu’ils concourent à la production d’un immeuble neuf au sens de la TVA.

Une proposition de loi visant à assouplir le dispositif, notamment pour y intégrer les maisons individuelles et pour remplacer le seuil de travaux par une exigence de gain énergétique, a été déposée. Elle n’était pas adoptée à ce jour. Nous suivons son parcours, car elle changerait sensiblement le champ d’application.

Qui peut en bénéficier

Le dispositif est ouvert aux personnes physiques et aux sociétés civiles non soumises à l’impôt sur les sociétés, une SCI à l’impôt sur le revenu par exemple. Il n’est pas réservé aux résidents fiscaux français.

Deux points méritent votre attention. D’abord, l’acquisition en démembrement est exclue, sauf reprise par le conjoint survivant en cas de décès au sein d’un couple soumis à imposition commune. Ensuite, contrairement à ce que l’on entend parfois, la SARL de famille ayant opté pour l’impôt sur le revenu n’est pas éligible, cette option n’étant pas ouverte aux activités purement patrimoniales.

Les engagements à respecter

C’est la contrepartie, et elle est exigeante.

• Vous prenez un engagement de location de neuf ans, de manière continue et effective, joint à votre déclaration de revenus. Le dispositif est donc optionnel : vous choisissez d’y entrer.
• Le logement doit être loué nu à titre de résidence principale, et mis en location dans les douze mois de son achèvement, de son acquisition ou de l’achèvement des travaux.
• Il doit relever de la location intermédiaire, sociale ou très sociale, avec les plafonds de loyers et de ressources du locataire correspondants.
• Le locataire ne peut être ni un parent ou allié jusqu’au deuxième degré (parents, grands-parents, enfants, petits-enfants, frères et sœurs), ni un associé de la société propriétaire.
• En SCI, l’engagement est pris par la société, et chaque associé s’engage en outre à conserver ses parts pendant toute la durée couverte.

Comment se calcule l’amortissement

La base est de 80 % du prix d’acquisition retenu hors frais : hors honoraires, hors droits de mutation, hors commissions. Les 20 % restants correspondent forfaitairement au terrain, qui ne s’amortit pas. Pour un logement ancien réhabilité, le prix net de frais est majoré du montant des travaux.

L’amortissement est en outre plafonné par foyer fiscal, tous logements confondus : 8 000 € en location intermédiaire, 10 000 € en social, 12 000 € en très social. Le plafond de 8 000 € est majoré de 2 000 € ou 4 000 € lorsqu’au moins la moitié des revenus bruts tirés de ces logements provient de la location sociale ou très sociale.

Un exemple chiffré

Vous achetez en mars 2026 un appartement neuf 200 000 € hors frais, que vous destinez à la location intermédiaire.

• Base d’amortissement : 200 000 × 80 % = 160 000 €
• Amortissement annuel : 160 000 × 3,5 % = 5 600 €
• Première année, l’amortissement courant à compter du premier jour du mois d’acquisition, soit dix mois : 4 667 €

Ces 5 600 € viennent chaque année en déduction de vos revenus fonciers, et peuvent créer ou creuser un déficit imputable sur votre revenu global. Le plafond de 8 000 € n’est pas atteint : en location intermédiaire, il faudrait un investissement d’environ 285 000 € hors frais pour le saturer. L’amortissement se poursuit d’ailleurs au-delà des neuf ans d’engagement, jusqu’à épuisement de la base de 160 000 €.

Ce qu’il faut savoir en plus

Le dispositif est incompatible avec le micro-foncier : il suppose le régime réel. Les amortissements ne relèvent pas les limites annuelles d’imputation du déficit foncier sur le revenu global, qui restent celles du droit commun. Il ne se cumule pas, sur un même logement, avec les dispositifs Denormandie, Malraux ou d’investissement outre-mer. En revanche, bonne nouvelle, l’avantage n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales.

Ce qui fait perdre l’avantage

Le statut peut être remis en cause si vous ne respectez pas votre engagement : dépassement des plafonds de loyers ou de ressources, location à un membre de votre foyer fiscal, interruption de la location, ou cession du bien pendant la période d’engagement. L’invalidité, le licenciement et le décès du conjoint soumis à imposition commune constituent des exceptions.

La sanction est la réintégration de la totalité des amortissements déduits dans le résultat de l’année de la remise en cause. Le système du quotient permet d’en atténuer l’effet, en étalant le calcul de l’impôt sur le nombre d’années pendant lesquelles l’amortissement a été pratiqué.

L’avantage n’est que provisoire

C’est le point que nous tenons à souligner. Lors de la revente, le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value est minoré des amortissements que vous avez déduits. Autrement dit, ce que vous économisez en impôt sur le revenu pendant la détention se retrouve, en tout ou partie, dans la plus-value imposable à la sortie. Le gain est un gain de trésorerie et un gain de taux d’imposition, pas une exonération définitive. C’est exactement la logique qui s’applique désormais à la revente d’un bien en LMNP.

Bailleur privé ou location meublée : comment arbitrer

Les deux régimes permettent d’amortir, mais pas dans les mêmes conditions.

Le statut de bailleur privé a deux avantages propres : le déficit s’impute sur le revenu global, ce que ne permet pas le LMNP dont les déficits ne se reportent que sur des revenus de même nature, et il reste accessible en SCI à l’impôt sur le revenu, alors qu’une SCI qui loue en meublé bascule à l’impôt sur les sociétés.

Le LMNP conserve d’autres atouts : une liberté locative bien plus grande, sans engagement de durée, sans plafond de loyer ni de ressources du locataire, des frais d’acquisition déductibles ou amortissables et une base d’amortissement qui n’est pas forfaitairement réduite à 80 %.

L’arbitrage ne se joue donc pas seulement sur la fiscalité. Il faut mettre en face le loyer réellement atteignable en location intermédiaire, comparé au loyer libre ou au loyer meublé, et mesurer ce que coûte l’engagement de neuf ans. Un amortissement séduisant peut être annulé par un loyer plafonné trop bas.

Le volet expert-comptable

Nous vérifions d’abord l’éligibilité du bien et du mode de détention, car c’est là que se jouent la plupart des déconvenues, en particulier sur la nature de l’immeuble et sur le démembrement. Nous chiffrons ensuite l’amortissement possible et le comparons à une location nue classique et à une location meublée, loyers réels à l’appui. Nous formalisons enfin l’engagement, nous suivons les plafonds année après année et nous portons correctement la déduction sur votre déclaration, qui comporte désormais une ligne dédiée. C’est le cœur de notre accompagnement en immobilier et patrimoine.

Sources : code général des impôts (art. 31, I-1°-i et j ; art. 150 VB) ; loi de finances pour 2026. Article informatif, à jour en septembre 2026. Une proposition de loi d’assouplissement est en cours de discussion : vérifiez votre situation avant toute décision.

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