Loueur en meublé : ce que déclenchent 23 000 € de recettes
Le seuil de 23 000 € de recettes sert à deux règles distinctes : le statut de loueur professionnel et les cotisations sociales. En courte durée, il suffit à lui seul.
Le seuil de 23 000 € de recettes revient dans deux règles différentes. L’une, fiscale, décide si vous êtes loueur professionnel. L’autre, sociale, décide si vous payez des cotisations sociales sur vos loyers.
Ces deux règles ne se déclenchent pas de la même façon. Un loueur peut rester non professionnel pour l’impôt et devoir pourtant des cotisations. Tout dépend du type de location.
Loueur professionnel : deux conditions à réunir
Vous devenez loueur en meublé professionnel (LMP) si deux conditions sont réunies la même année. Les recettes sont les loyers encaissés par l’ensemble de votre foyer fiscal, toutes taxes comprises.
| Condition | Ce qui est comparé |
|---|---|
| Le montant des recettes | Plus de 23 000 € sur l’année |
| Le poids des recettes | Plus que les autres revenus d’activité du foyer, comme les salaires ou les bénéfices d’une entreprise |
Si une seule condition est remplie, vous restez loueur non professionnel (LMNP). C’est souvent le cas d’un propriétaire salarié dont le salaire dépasse les loyers.
Ce que fait votre expert-comptable. Il refait ce test chaque année avec les revenus réels de votre foyer. Il vous prévient avant que votre statut ne change.
Cotisations sociales : le type de location change la règle
En dessous des seuils, le bénéfice de vos locations supporte les prélèvements sociaux, comme le revenu d’un placement. Les cotisations sociales sont d’une autre nature : elles ouvrent des droits à une protection sociale et se calculent autrement.
| Type de location | Vous devez des cotisations sociales si… |
|---|---|
| Longue durée : le locataire y a sa résidence | Vous êtes loueur professionnel, c’est-à-dire si les deux conditions sont réunies |
| Courte durée : meublé de tourisme, clientèle de passage | Vos recettes dépassent 23 000 €, même si elles restent inférieures à vos autres revenus |
En location de courte durée, les conditions ne sont donc pas cumulatives. Un propriétaire salarié peut rester non professionnel pour l’impôt et devoir des cotisations sociales.
Plusieurs façons de cotiser existent alors, avec des taux et des bases de calcul différents. Le choix se fait à la déclaration et pèse sur ce qu’il vous reste.
Ce que fait votre expert-comptable. Il distingue vos locations de longue et de courte durée, qui ne suivent pas la même règle. Il compare avec vous les façons de cotiser avant votre déclaration.
Pourquoi le statut fiscal compte aussi
Un déficit apparaît quand vos charges dépassent vos loyers. Selon votre statut, il ne s’utilise pas de la même manière.
Déficit de l’année
- Non professionnel (LMNP) :
- Reportable sur les loyers meublés des 10 années suivantes
- Professionnel (LMP) :
- Déductible de l’ensemble de vos revenus
Trois éléments se surveillent chaque année, car ils peuvent faire changer votre situation :
- la part de location de courte durée dans vos recettes ;
- les autres revenus de votre foyer, qui évoluent ;
- les déficits déjà constatés et le statut sous lequel ils sont nés.
Ce que fait votre expert-comptable. Il rattache chaque déficit au bon statut avant de l’utiliser. Il chiffre avec vous l’effet d’un changement de statut sur votre impôt et vos cotisations.
Ce que nous mettons en place
- Un test annuel de votre statut, avec les revenus de votre foyer.
- La règle sociale applicable à chacune de vos locations, longue ou courte durée.
- Le choix de la façon de cotiser, chiffré avant la déclaration.
- Une alerte avant le franchissement d’un seuil.
Vous louez ou envisagez de louer un meublé ? Nous déterminons avec vous votre statut et votre régime social.
Voir l’offre SCI & immobilier locatifQuestions fréquentes
Le seuil de 23 000 € s’apprécie-t-il logement par logement ?
Non. Les recettes de toutes vos locations meublées et de tous les membres de votre foyer fiscal s’additionnent.
Peut-on payer des cotisations sociales sans être loueur professionnel ?
Oui, en location de courte durée. Au-delà de 23 000 € de recettes, les cotisations sont dues même si vos autres revenus sont plus élevés.